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楼市或现“不低价,无成交”

【发表时间:2020-01-13 03:05:57 来源:】

“五一”楼市前瞻新货亮点

 

中小户型“刚需”住宅和低总价商业公寓唱主角 过半“刚需”新货小于100平方米

受到今年以来市场行情走弱的影响,今年广州楼市呈现出“不低价,无成交”的市场节奏,产品类型以2万元/m2内的中小户型“刚需”产品和商住同体的低总价商业公寓撑起整个“五一”楼市。

据合富辉煌的监测数据显示,“五一”黄金月期间,广州十区新货供应整体充足,约1.35万套,加上增城(新塘)则有1.45万套。新货以“刚需”产品为主,其中100平方米以下的“刚需”产品逾五成。从新货的分布区域来看,中心城区依旧缺货,新货主要分布在萝岗中心、南沙明珠湾区,预计板块新货超千套;市区的金沙洲、荔湾西关板块新货均在500套以上。

除了“刚需”产品,商业公寓也将在“五一”黄金月打响抢客大战。从目前搜集到的新货情报来看,黄埔(萝岗)和番禺将是商业公寓产品的主要供应片区,中心城区将有单价在3万元/m2以上的公寓产品持续加推新货。

豪宅市场则呈现出供需低迷的态势,尽管近期网签略有放松,但“五一”黄金月期间,市场上的别墅新盘鲜见,珠江新城也仅有两个全新豪宅盘亮相,可看亮点十分有限。

[住宅]·市区仍然缺货 郊区热点转移

 

东部大热领跑 番禺价高掉队

虽然中心区整体难大热,但白云区金沙洲“刚需”产品供应足,且价格较为优惠,预计将有多个盘热销,将成局部热点。预计白云区新货中,100平方米以下的产品占近八成,如江悦湾、保利西海岸及时代花生Ⅱ等。而从近期的情况看,不少楼盘的促销力度大,“刚需”产品销售情况较好。如保利西海岸和时代花生Ⅱ均采取了一次性付款可以分期支付的措施;星汇金沙的开盘价则比原预期价格下调超过2000元/m2。

荔湾区新货集中在价高的西关老城区板块,市场关注度高,但由于板块内新货价格普遍处于高位,预期成交不会出现大热。芳村板块的新货供应少,预期塞纳维拉销售较火,因为其“刚需”产品为市场需求主力,但新货货量仅有50套。隽泷湾有16套复式产品已出预售证,但会否推出市场仍未可知。

萝岗增城 供需两旺

东部萝岗、增城将成为今年“五一”楼市最热片区,并入黄埔区的萝岗楼市,新货持续井喷,“刚需”产品供应充足,个盘价格优惠幅度加大,人气成交皆旺。

反观此前一直领跑“刚需”市场的番禺区,由于价格没优势,整体成交一般,个别“刚需”楼盘或价格优惠的楼盘成交会略好。从供应量来看,番禺楼盘的货量充足,其中新货2300多套,余货约9900多套,并且大部分新货的产品、区位不错。但价格高企仍是目前制约成交的主要因素,若以目前市场价开盘,预计整体成交一般,仅个别项目成交略好。如要市场热度较大幅提升,则需要在价格方面有所让利,合富辉煌预测,番禺区新盘的价格若能下调一成或以上,方能大幅带动成交。

另外,花都区今年“五一”黄金月的新货供应量约2400套,同比2013年下降了14%。新货主要集中在城板块,推货量最大的楼盘是祈福辉煌台。120平方米以下的户型占比达84%,中小户型供应充足,价格平稳,以轻微低开为主,预计整体成交一般。

[商业公寓]·上市井喷 新货量远超住宅

 

价格战一触即发 或有笋货执

值得关注的是,今年的“五一”楼市除了有“刚需”楼盘担当主角外,限购后高温不断的商业公寓也将在“五一”黄金月期间开闸抢客。

据搜房网数据监控中心最新统计,上周(4月14日~4月20日)广州市十一区共派出14张预售证,其中8张住宅预售证,共斩获1392套房源,环比前一周(1899套)跌了26.70%。而商业方面,却迎来小高潮,有“逆袭”住宅房源之势,上周斩获了6张预售证共2479套,远超住宅房源。

随着2012~2013年外围片区多宗商业地块成交,今年大量商业项目进入市场,2014年“五一”黄金月将有大量商业公寓入市。

价格吸引 前景难料

商业公寓项目的来势汹汹令人既期待又紧张。期待的是,经过近两年的市场调节,此类商业公寓项目在产品设计上强化了居住功能,越来越多以前仅出现在住宅楼盘中的元素,现在已出现在商业公寓,譬如双阳台设计、明厨明厕、明火煮食、双套房等。其总价更是比周边同类型住宅有优势,深得自住买家欢心。

但令人担忧的是,由于近年外围板块,如黄埔、番禺等片区的商业性质土地供应量加大,陆续入市的商业公寓进入供应井喷期,此类在限购政策土壤中萌芽的“商住同体”物业,其保值功能备受业界质疑,一场因供需关系变化而发起的价格战已在酝酿。

整体来看,外围板块的商业公寓产品如增城、花都,现时均价低于万元大关。萝岗中心板块的公寓普遍在1.5万元/m2左右,而中新知识城则在8000元/m2左右。番禺区的公寓多徘徊在2万元/m2上下。

老城区荔湾的商业公寓产品售价多介于1.7万~2万元/m2;占据优质路段的越秀商业性质公寓的单价普遍在3.7万元/m2以上;天河区的在售商业公寓产品不多,价格在4万~5万元/m2;同样货量不多的白云区,商业公寓产品的价格在2万元/m2浮动。业内人士指出,部分外围板块的商业公寓项目为求尽快跑量,将在“五一”期间加大促销力度。


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